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专题
物管行业仍是蓝海,众玩家各显其能
 
文:投资圈杂志 / 夏冰
 
 

作为房地产后市场的主力军,物管行业具有抗周期能力强、轻资产运营、现金流稳定等优势特征,发展潜力巨大。2020年爆发的新冠肺炎疫情更是按下了这一行业发展的加速键,上市房企纷纷将旗下物管资产单独上市,以此寻找下一个增长极。


2021年亦是物管行业值得投资者继续关注的一年,据第一太平戴维斯及亿翰智库预测,2020年至2024年,中国的物管行业总营收年复合增长率可达19.7%。其中,2021年的行业总营收将首度突破万亿大关,达到1.16万亿元,正式开启万亿级物管时代。


鏖战行业新蓝海


 物管解决了存量资产保值增值的痛点,成为房地产存量时代一个可持续创造价值的行业。


物管行业是房企转型的新阵地,也是资本布局的新战场。整体而言,当前的物管行业仍处于企业加速扩张和市场集中度提升期。2020年,是物管行业“乘风破浪”的一年。公开数据显示,该年共有18家物业公司上市,超过了2018年和2019年的上市数量之和。


2021年,物业公司上市动作持续发力。1月26日,星盛商业登陆港交所。新希望服务、德信服务及禹佳生活等已经递交招股说明书,融信服务、中骏集团所属物管公司世邦泰和、东原仁知服务等今年也有上市计划。此外,万物云、富力物业等未来或将考虑上市。


另一方面,融资额度的不断走高也引发了投资者对行业估值过高的担忧,2020年下半年上市的多家物业公司遭遇了上市即破发。到去年年底,18家新上市的物业公司中,破发的多达10家,其中多是中小型物管公司,如烨星集团、兴业物联、第一服务控股、正荣服务、金融街服务等。与之相对的是,大型物管公司得到了资本的极力追捧。


从上市物管公司的整体表现看,梯队分化明显,有近半沦为“僵尸股”。49%的上市物管公司股票日成交额在1000万元以下,46%的企业日成交量在100万股以下。从市盈率看,华润万象生活、融创服务和永升生活服务的市盈率超过100,而宋都物业、鑫苑服务、彩生活和烨星服务等企业的市盈率都在10以下。


“物业管理行业市场整体集中度低,各类企业的绝对增长空间仍然很大。”易居企业集团CEO丁祖昱介绍。从规模看,2020年中国物业管理企业管理面积为351.5亿平米,同比增长13.4%;从经营绩效看,2020年物管行业营收规模为12688.1亿元,同比增长20.7%。


在早期,国内的物业管理行业只单纯提供房地产开发的后续服务。如今已经形成公司化运作、品牌化管理,介入到地产开发行业销售、售后服务等多个主要环节,成为房产消费的重要组成部分。但是从可持续性发展角度看,目前物业企业获得楼盘的难度在不断加大,大型开发商已不再愿意把物业管理交给第三方;另一方面,如何保持品质一直是物业管控的难点,因为不同的项目、客群以及地域文化需要的服务都不一样。


地产经济学家邓浩志认为,尽管物管企业具有轻资产属性,但因其技术门槛低,导致扩展难度加大,所以发展的想象空间其实很有限。“目前,百强房企综合市场占有率在60%左右,所以理论上只有不到40%的市场空间可供拓展。与此同时,上市物管企业数量在不断增加,再加上没有多少拓展价值的老破社区、单位宿舍,甚至管理费都入不敷出的社区,实际可供物管行业拓展的行业空间要比想象中更小。整个行业可能很快就会进入存量博弈阶段。”


互联网重塑行业逻辑


整体而言,当下物管行业并没有找到一个非常好的运营模式,整体利润率不高,全国平均只有5%。业务模式普遍还是空间管理、房屋经纪、家居服务这“老三样”,其他增值业务仍在探讨和摸索中。


大多数传统的物管公司认为,服务是最重要的。城市化的发展、消费升级都对服务提出了越来越高的要求,只要物业服务到位,物业费还有很大的提升空间。但也有不少物管公司认为,物业费本身是有天花板的,而物业管理是叠加服务的天然入口,通过叠加多项其他业务能够产生更多的价值。


在此之外,拥抱互联网、大数据和新科技已成为物管行业发展的共识。技术赋能的落脚点主要在两方面:一是提高服务质量和精细度,化被动为主动;二是提升服务效率,减少对人力的依赖程度,从而降低人工成本。技术产品研发的重要方向之一,是不断满足逐步升级的业主需求,并为物业服务企业创造更富想象的价值空间,促进智慧社区的可持续发展。


中商咨询集团房地产物业事业部发布的研究报告显示,“互联网+物业”模式将整合线上线下资源的产业融合成新业态,发挥资本、互联网、物业管理的各自优势,提高服务模式与市场需求的响应程度,提升物业企业的增值服务,改变传统物业服务运作模式。


近年来,上市物业服务企业越来越注重科技研发,逐年增加相关投入。例如去年10月底,万科物业发展股份有限公司正式更名为万物云空间科技服务股份有限公司(简称“万物云”)。万科集团合伙人、万科物业CEO朱保全表示,物业升维的时机已经成熟,“从城市到园区,从写字楼到家,皆为空间,空间科技服务范畴比物业服务更大,在空间(Space)里的设施、设备、资产、人及商业活动皆可通过技术(Tech)连接。万物云未来的对手不会是物业公司,而是科技公司的下沉,我们应该投入更多在人才建设、服务品质以及补贴新业务的成长上。”


公开资料显示,腾讯早在2016年就已经开始布局社区场景,2019年又升级了智慧社区平台“腾讯海纳”,瞄准那些自身没有足够能力搭建智慧社区的物业公司。目前,腾讯海纳已与滨江物业、保集物业、中洲物业、高新物业等47家物业公司达成合作。


“智慧社区,今天BAT都在敲门了,除了从技术上敲物业的门,从渠道上也在敲物业的门,所以我们要注意跨界的鳄鱼。这些跨界的猛兽,首先是冲向物业这个阵地。”易居企业集团CEO丁祖昱表示。


并购整合新战场


截至2020年,国内物企上市数量为42家,其中,主要关联房企物业有36家,相对独立物业有6家,房企系近九成。去年下半年以来,房企频繁分拆物业板块上市,出现了供股过量的情况。


物管上市潮背后,实为地产集团基于合理比例的价值重新分配。“目前的高估值主要来自于母公司给到的确定性收入的快速增长,但下一步的增长路径,还是要靠企业自身专业能力以及科技应用能力的提升。”红杉资本中国基金投资合伙人苏凯表示。


在品牌物企发力的背景下,独立第三方物业面对的市场竞争环境更加激烈,拓展压力显现。上市筹资、通过收并购或合作方式拓展规模,成为小型物管公司与大型物管企业抗衡的唯一出路。在2021年初上市的物管企业多数是小型公司。除荣万家外,新希望服务的在管总面积刚过1000万平米,德信服务、宋都服务的在管总面积均低于1000万平米。


并购与整合也是物管行业头部公司扩张规模、寻求发展的强势手段。亿翰智库称,上市物业公司平均会把超50%的募集资金用于行业收并购。2021年以来,物管行业已出现多宗收购案,如永升生活宣布收购彰泰服务65%的股权,收购对价为4.34亿元(可予调整);金科智慧服务收购金科天江物业50.9804%股权;第一物业服务收购蓝绿会计服务100%股权;弘阳服务2.16亿收购汇得行物业80%股权。1月18日,合景悠活(03913.HK)宣布,斥资13.16亿元收购雪松智联科技集团80%的股权。交易完成后,收购完成后,合景悠活在管面积将超过华润万象生活、新城悦、永升服务等明星物企。


也有业内人士对此类扩张仍持理性态度,“收并购虽然可以短期内扩大在管面积,提升营收表现,但企业之间的团队、机制、标准、文化融入等问题,并购不能解决这些问题,反而可能消化不良。”


从服务社区到服务城市


2021年1月5日,住建部、发展改革委、银保监会等十部委发布《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》提出,鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸,探索“物业服务+生活服务”模式,满足居民多样化多层次居住生活需求。


彩生活董事长潘军认为,物管行业的上升空间是社区服务,要真正意义上让社区的居民融入进来,让社区拥有温度。社区是有边界的,是有共同的价值观的。要让小区变成社区,让社区拥有温度,就要有真正的社区服务,要将对“物”的管理提升至对“人”的融入。“物管企业只有一个优势,即距离客户最近。只有把服务客户做到位,才有机会升维。小区是我们最关注的目标,但是真正具有灵魂的小区叫社区,只有拥有用户,才能将物管企业打造成流量入口。”


社区是巨大的线下流量入口,物业企业天然掌握着这个入口,先天优势明显。从2020年各大物管企业的发展看,社区增值服务主要围绕两个方向展开:一方面是横向铺面,企业积极拓展健康、保险、虫控等业务;另一方面是纵向深耕,在社区生活服务、资产管理服务等相对成熟的业务中加强布局。


相比基础物业服务和非业主增值服务,社区增值服务摆脱了房地产周期波动,向消费靠拢,具有更大成长空间。2020年中期,碧桂园服务、绿城服务、雅生活服务、时代邻里等物管企业的拎包入住、生活服务、家居服务、文化教育等业务收入增长较快,同比增幅均超过100%。


目前,社区增值业务并没有形成固定或成熟的商业模式,行业仍处于布局摸索阶段。物业企业普遍看好的一个发展方向是社区O2O。物业企业以自建的App为载体,打造服务平台,吸引各类商家入驻,销售特色商品,为社区居民提供家政、维修等生活服务。其中,线下实体服务主要与第三方专业公司合作,以此发挥社区流量优势。


也有分析人士认为,此类项目的发展空间主要来自管理广度和密度,尤其是在经济发达地区。只有项目覆盖密度达到一定广度和深度,才能在区域内产生集聚和规模效应,开展各项增值服务才能水到渠成。“一个住宅小区只有一家物业企业管理,其增值服务很难在另一家物业企业管理的小区开展,加上增值服务可复制性强,先发优势和独特性可能并不明显,反而是后发公司可以迅速复制已有的可行模式,试错成本更低,加上基数小,增速更快。”


如果说物业增值服务市场已渐成红海,城市服务则是一片蓝海。从未来的增长空间和目前的政府支持力度上看,物业公司做城市服务、城市管理类业务更具前景。近年来,很多大型物管企业都在不同程度地进入城市服务领域,市场规模增长迅速。“我们选择做城市服务商,未来会与众多城市环卫、绿化管养等公司成为联合体,共同为城市提供一个美好生活的服务。”一位物管企业高管如此表示。

 
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